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开盘-分卷阅读72
重新又提起了拿地开发计划。
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和_0_chai_0_qian遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1_0_6_0_44号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
“你们有什么意见吗？”
“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
他看了眼张微。
“……那一块都不拿也是可以的。”
“我想问问，投资部为什么选择这些地。”
营销总监黄总皱着眉头，“尤其是华强纺织厂的那块地，据我所知，华强的厂房搬迁了已经有两年了，华强一直在寻找承接方，可是两年里换了数家公司洽谈都没有谈成，这其中一定是有什么不好明说的原因。”
“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将_0_chai_0_qian补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
“这就说的通了。”连国强点头，“那一共要安置的员工有多少人？”
“两百七十一人。”
投资部的经理看了看资料，回答。
“这么多？”
这位董事长皱起了眉头。
“原本没这么多，只是知道自己厂要搬迁的消息后，很多原本没有产权只是租住的员工也纷纷自费买下了宿舍的产权，单位房就变成了房改房。还有很多厂里的领导家属……”
投资部的经理点到即止。
于是所有人都了然。
这种事情很普通，反正是厂房，空地多得是，改几个办公楼变宿舍楼也容易，通过一些非常规手段，即使是工业用地也能编出许多“宿舍”来。
“但是这个地块的位置确实不可_0_fu_0_zhi，十分稀缺。周边步行五分钟时间就有三甲医院、重点学区，又在老城区，生活方便。为了方便进出货，华强附近就有三个大停车场，如果项目开发，会有很多便利。”
投资部的经理实事求是的说。
“这也是我们投资部一致看好的地块，就是想要成功将它拿到手，可能要耗费不少人力物力。”
“你们有什么意见？”
“我倾向于选择和文峰集团共同开发1_0_6_0_44地块。”黄总说，“文峰集团进入本市不久，虽然实力雄厚，但发展却很慢，对方急于合作共同发展，在这个时机合作可以达到双赢的目的。而且对于资金的压力和风险也会减少。”
他顿了顿，又说：“文峰集团也一直在对我们集团抛出橄榄枝。最近他们新开发的楼盘，就是找我们的子公司奇正代理的，我认为他们也有合作的诚意。双方都愿意合作的话，项目可以推动的很快。”
听到黄总推荐文峰集团，开发部和项目部的负责人心里都有些不赞同。
现在连成隐隐有些传闻，说黄总这段时间里，下班后一直跟文峰的总经理在应酬，两人关系好的称兄道弟，在这种情况下，黄总推荐文峰集团的那块地，就有些站不住脚。
但这些话又不能在会议桌上说，他们也只能将话杵在心里难说开。
“张微，你觉得呢？”
谁也没想到，连国强跳过各个老总级别的领导层，直接问起只是中层的张微。
“你是市场部经理，以你的市场经验和多年的售房经验，你觉得哪块地块比较好？”
听到连国强跳过工程部、设计部甚至营销部和销售部直接问起市场部，每个人心中都有了些小九九，
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和_0_chai_0_qian遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1_0_6_0_44号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
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“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
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“……那一块都不拿也是可以的。”
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“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将_0_chai_0_qian补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
“这就说的通了。”连国强点头，“那一共要安置的员工有多少人？”
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投资部的经理看了看资料，回答。
“这么多？”
这位董事长皱起了眉头。
“原本没这么多，只是知道自己厂要搬迁的消息后，很多原本没有产权只是租住的员工也纷纷自费买下了宿舍的产权，单位房就变成了房改房。还有很多厂里的领导家属……”
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“但是这个地块的位置确实不可_0_fu_0_zhi，十分稀缺。周边步行五分钟时间就有三甲医院、重点学区，又在老城区，生活方便。为了方便进出货，华强附近就有三个大停车场，如果项目开发，会有很多便利。”
投资部的经理实事求是的说。
“这也是我们投资部一致看好的地块，就是想要成功将它拿到手，可能要耗费不少人力物力。”
“你们有什么意见？”
“我倾向于选择和文峰集团共同开发1_0_6_0_44地块。”黄总说，“文峰集团进入本市不久，虽然实力雄厚，但发展却很慢，对方急于合作共同发展，在这个时机合作可以达到双赢的目的。而且对于资金的压力和风险也会减少。”
他顿了顿，又说：“文峰集团也一直在对我们集团抛出橄榄枝。最近他们新开发的楼盘，就是找我们的子公司奇正代理的，我认为他们也有合作的诚意。双方都愿意合作的话，项目可以推动的很快。”
听到黄总推荐文峰集团，开发部和项目部的负责人心里都有些不赞同。
现在连成隐隐有些传闻，说黄总这段时间里，下班后一直跟文峰的总经理在应酬，两人关系好的称兄道弟，在这种情况下，黄总推荐文峰集团的那块地，就有些站不住脚。
但这些话又不能在会议桌上说，他们也只能将话杵在心里难说开。
“张微，你觉得呢？”
谁也没想到，连国强跳过各个老总级别的领导层，直接问起只是中层的张微。
“你是市场部经理，以你的市场经验和多年的售房经验，你觉得哪块地块比较好？”
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